作者 | 燕大

最近半个月来，房地产方面的信号不断。

7月14号，央行在发布会上表示，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

(资料图)

7月24号，最高层会议，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

这次重要会议没提“房住不炒”，看点在于“供求关系发生重大变化”、“要适时调整优化房地产政策”。

怎么优化？怎么用好政策工具箱？

7月27号，住建部在企业座谈会上表态，有两方面被直接认为是具体措施。

第一，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；

第二，稳住建筑业和房地产业两根支柱；大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。

其中第二点不用多说，建筑业和房地产的支柱知名其实不用强调也不言自明，基建狂魔又不是一天两天的。

具体措施主要在于“认房不认贷”！

以前买二套房，许多城市既认房又认贷，再贷款比例往往很高。“认房不认贷”则悄然改变，商业银行在确定贷款比例时，或只按照家庭或个人名下在当地是否有房来认定。

简而言之，我的理解是，置换房子时或合规买二套时，首付可以付更少，贷款可以贷更多！

再往深了说，“认房不认贷”更偏向利好有钱有房的人“卖一买一” 置换房产，这个叫满足改善型住房需求。

总的来看，从7月14号的鼓励商业银行与存量房贷客户自主协商降低存量利率，到住建部表态认房不认贷，三次密集救市政策，其实每一步踩点都极其慎重！

没有大开大合，更没有重磅猛招，相反，都是小心翼翼一点点在释放口子。

这与很多专家和大V的意见完全不在一条线上。

之前有很多财经大V和专家狂喊放开一二线核心城市的限购，如果真突然放开了，那确实是大招，但绝对也是巨大风险。

一旦一二线突然放开限购会发生什么？

全国不发达的区县有很多很多，但每个地方都不缺富人，钱存在银行也没啥收益，现在也没特别好的投向，核心城市放开限购等于给了热钱扎堆的赛点，瞬间就能把这些地方的房价推上天。

纯粹靠市场自我调节那是不现实的，那也不叫市场经济，那叫无序。

放开限购，在当地有房的就万事大吉的了？

不会的，房价暴涨，物价也必然跟着暴涨，除非卖房走人，要不然就得承受高昂生活成本。

但顶层设计上是雪亮的，即使房地产处在当下这种情况，顶层设计上都没有放开核心城市限购，可见还是以稳为主的。

比喊放开限购还狠的，是一帮“跪求”放水解决问题的。

什么叫放水解决问题？

最简单的办法就是继续大拆大建，然后货币化安置，模拟2015年的涨价去库存。

如果你是2014、2015前后买的房，那时候你应该有印象买房的时候房子不涨反降，省了钱，但买完之后没过两年就发现房价开始涨了。

这是因为2015年开启货币化补偿政策，拆迁不给房直接给钱，就是这个顶级操作一把将三四线城市去库存推到高峰，房价由跌跳转为飙升，短时间迅速解决高库存和经济下行问题。

但这种方式后遗症也很严重，首先就是至今尾大不掉、风险始终高悬的地方债务，还有高空置率，以及对居民而言回不去的物价。

而这次，即使是搞城中村改造，也限定在超大特大城市，算上北上广深总共就19个，而且还不单单只是拆迁，改造应该占很大比重。

可见，在全民大拆大建这块，即使压力山大顶层依然慎之又慎。没有大拆大建，放水解决问题就无从谈起。

没有如很多人的愿去放水救市，恐怕令他们失望了，但他们失望，起码比让无数普通底层失望要强。

从目前的政策导向看，楼市的关键点仍在于“稳”，以及防范和化解风险。

目前所有的招数也都是在缓慢释放动力，稳定房企，稳定交易量，兜稳楼市。

不会一上来就放最大招，政策就像橡皮筋，松了就紧一紧，紧了就松一松。

指望放水或者放开限购一步到位的，那不是解决问题，而是“嗑药”。

用“嗑药”来刺激，经验和教训都已经太多了。

-End -

希望和你一起共鸣！

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